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2019-04-30 00:20:02

完全回归至一、二线城市,销售能见度提升

2015年至2017年间,景瑞积极于三、四线城市,去除土储库存,并成功于去年,完全回归至一、二线城市,而以货值计,去年75%土储座落于苏州、杭州、南京、天津等二线城市,另外的24%土储,位于上海、北京。

上述一、二线城市,存在稳固的刚性需求,故此景瑞现时的销售前景,较2015年至2017年时改善。再者,上述去库存已完成,故此,压抑毛利率的因素,已经消除,继而毛利率可望从去年22.6%水平,进一步改善至今年23%至25%水平。

分拆物管上市,从而释放价值的机遇

物业管理的分部收入,去年增42%至3.9亿人民币。展望今年,这分部的溢利有望达5千万人民币,从而将乎合于港交所独立上市的条件。内地物管同业,现时坐拥15倍至28倍十二个月预测市盈率的可观估值,若景瑞 最快得以在2020年至2021年间,成功分拆物管分部上市,届时将迎来释放价值的机遇。

扩充租务分部,提升经常性收入能力

随着(i)收租用公寓、办公楼的翻新项目落成,以及(ii)潜在收购,租务分部收入,可望继2018年翻逾倍后,于今年再次翻倍以上,并达到3至4亿人民币。景瑞计划把自由现金流的5%,用作扩充收租物业组合,以提升产生经常性收入的能力,而明年租务收入目标,为5至8亿人民币。

另外,由于(1)以逾30%折让,收购项目进行翻新,兼(2)项目位于一、二线城市,包括上海、北京、苏州等,从而支撑租金、出租率水平,故此,景瑞的收租项目,录得理想的4.5厘至5.5厘净经营溢利收益率(net operating income yield)。

充裕土储,供2至3年发展之用

去年底时,坐拥480万平方米、位于一、二线城市的土储,而至上月底时,土储货值达528亿人民币,可供2至3年发展之用,另外,现正洽谈新增两块分别位于天津、上海的土储,合共货值40亿人民币,而景瑞拟占60%权益。上述反映景瑞物业发展的可持续性,兼具销售能见度。

简介、年至今销售进展、估值

景瑞是内房开发商,总部位于上海,土储集中在一、二线城市。今年销售目标为280亿人民币,相当于按年11%增长。今年首季完成上述目标的14%,当中涉及农历新年的季节性因素,期内平均售价,为每平方米近2.1万人民币,较去年全年轻微回落4%,与限价政策相乎,而今年全年平均售价,料介乎每平方米2.1万至2.2万人民币,大致与去年持平。现时股价较去年底资产净值,有逾60%折让,若今年销售达标,以及上述的毛利率改善,和分拆物管的估值理想,届时将更有效反映景瑞股份的投资吸引力。

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