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2019-04-29 23:43:04

李湛:房住不炒 不走老路

来源:首席经济学家论坛

房地产市场是否已经企稳,会否上行?

从周期上来看,房地产市场目前处于筑底阶段,一二线城市的房地产市场正在稳企,有望带动全国市场企稳。但由于“住房不炒”基调已定,房地产市场大幅上行、房价涨幅空间不大。

从近期走势看,随着经济预期的边际向好,贸易摩擦的解决,以及需求端购房资金的持续修复,房地产市场正在筑底向好,一二线城市带头先回暖。目前一二线城市与三四线城市,在周期上呈现错位状态:一二线城市经历了2017~2018年的低谷期后正在边际改善,处于触底回升阶段;三四线城市因棚改货币化收缩,从2017~2018年的高位逐渐进入增速回落区间。

春节三四线城市的“返乡置业潮”遇冷,1~2月全国销售面积同比下降3.6%;但一二线城市商品房销售3月触底回暖,推动全国商品房销售数据底部修复,3月商品房销售面积同比1.75%,由负转正;销售额同比8.31%,增速较2月大幅提高5.5个百分点。

从价格指标看,随着交易量的回暖,全国房价也出现抬头,一、二、三线城市二手住宅销售价格环比微涨,其中二线城市涨幅最大。我们首选统计局公布的二手房价指标作为房价走势的参考。3月,4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比2月扩大0.2个百分点。31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨1.2%,由负转正,涨幅比2月扩大1.4个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

此外,政策在促进国家城镇化建设以及城市群发展方面,给予较多的政策支持,这有利于房地产市场的健康发展。京津冀协同发展上升为国家战略、《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台、“将长三角区域一体化发展上升为国家战略”、“支持成渝城市群高质量发展”以及近期发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》等一系列政策,推进城市群发展,促进农业人口落户城市,对房地产市场的筑底形成政策支撑。

未来房产和地产市场将呈现怎样的趋势?

房产市场和地产市场未来会呈现格局分化的趋势。市场发展的逻辑从增量转为存量,我们城镇化阶段已经从快速阶段进入一个速度放缓阶段,房地产调控政策也显示了这一逻辑。不同于以往全面刺激城镇化,《2019年新型城镇化建设重点任务》首提“收缩型城市”,并强调收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

收缩型城市的概念在我国是首次提出,但在上世纪80年代很多发达国家都出现了这一现象,比如美国五大湖、德国鲁尔、法国洛林等地。收缩型城市的出现,是城市发展规律的结果,从我国人口增长趋势和城镇化的发展规律看,城市规模全面扩大的时代已过去,未来随着人口增量下滑,大型城市虹吸人口,必定出现收缩型城市,尤其是资源开采型城市、地理条件差的城市以及人口流出型城市容易出现收缩。

增量转存量的发展逻辑下,极易出现市场的结构分化。城市群的虹吸效应,叠加城市收缩现象,未来核心城市群的人口吸引力、经济发展动力的相对优势逐渐扩大。核心城市的房产和地产资源有限,资源稀缺易形成核心城市房价、地价不断上涨的现象。

未来的房产市场和地产市场必然是结构分化的市场,不同等级城市的市场将分化,一二线城市成交量复苏,价格可能稳企,三四线城市可能逐渐进入市场拐点。近两年三四线城市楼市火爆,几乎透支了棚改货币化带来的红利,房价累计涨幅较大,“去库存”目标完成较好,政策面的支持力度渐弱,棚改货币化进入尾声阶段,未来市场将进入衰退期。

一二线城市潜在需求较大,过去两年一二线城市因限购、限价、限贷等调控政策需求被有所抑制,存在供给需求矛盾,供给和需求有望放量。

未来楼市将如何影响股市?

“住房不炒”的调控基调,打击了炒房客行为。长期来看,我国家庭的资产配置有望合理化,降低房产类投资比重,提高股票等金融资产投资比重。

房企股票方面,今年地产股估值情况紧跟政策面走。今年房地产行业处于筑底阶段,一二线城市与三四线城市走势分化。今年部分地区陆续放松调控,房贷利率也于开始回调,住房需求在缓慢释放。虽然行业处于下行周期,但我国城镇化空间尚有,地产行业净利润率处于所有行业中上水平;大部分上市房企经营情况较好,尤其是龙头、次龙头房企,地产股板块基本面较好。

目前地产股的估值处于历史底部,大部分房企的估值在10倍上下浮动,这与前期政策悲观预期以及大盘走势有关,2019年大盘修复和房地产政策面改善,会带动地产股估值修复,有“护城河”的优势房企迎来股价的回升。

择时方面,政策边际改善之际即是房地产板块估值修复之时。房贷按揭利率持续回调、都市圈发展政策的落地、《2019年新型城镇化建设重点任务》的提出以及后续各地落户政策的落实,有望迎来地产股的估值反弹。

选股方面,我们建议关注A股市场中以下类型的房企:(一)销售规模、盈利水平长期确定增长的优质龙头企业,建议长期持有业绩稳定增长和高股息率的龙头个股;(二)业绩和盈利释放的强增长房企,这类次龙头房企在股市上升期,股价更具有弹性。

近期外资购买一线城市的写字楼,原因是什么?

外资购买一线城市写字楼的核心逻辑,还是基于其对中国经济发展的信心,看好中国的增长前景。目前中国在5G、互联网、高端制造等高新技术产业的国际竞争力不断增强,未来经济发展潜力不容小觑,经济繁荣则商业地产旺。

一线城市写字楼仍有升值空间,租金表现相对较好。我国的房地产市场从增量市场转入存量市场,住宅如此,商业地产更是如此,尤其是一线城市核心位置的房产资源是稀缺的,这些存量资产本身就有巨大价值。不仅房产具有升值价值,也长期看好未来一二线城市存量物业租金的表现,北上广深的写字楼平均租金长期看有上涨空间。

当然,选择这个时点购买一线城市,也与当前人民币对美元汇率处于低点,以及境外融资成本相对较低等因素有关,资产价格相对较低,投资的性价比显现。政策方面,外资投资表现活跃,与中国放宽准入制度是有关的。

(作者系中山证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事)

来源:广西快三15号开不开奖

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