北京快三改到几点结束了

2019-04-29 23:39:43

负债2112亿元,5天卖给世茂集团3家公司 | 泰禾集团“壹号抢收计划”以价换量?

来源:中国经济周刊

4月20日,有媒体报道称,泰禾集团(000732.SZ)与华侨城关于广州院子项目部分股权转让事宜的谈判宣告失败。

知情人士接受《中国经济周刊》记者采访时说,当前泰禾集团和不止一家公司接洽,均在接触过程中,该交易还谈不上失败。

虽然广州院子项目部分股权转让事宜还在进行中,但其背后折射的泰禾集团债务问题,早已引发市场关注。

债务问题在泰禾集团4月12日发布的年报中更为清晰。2018年年报显示,泰禾集团2018年总负债达2112.47亿元,较2017年的1813.02亿元,增长了近300亿元。2019年一季度,其净负债率达279.19%。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济周刊》记者采访时分析,“过多依赖融资和进行质押,自然会面临很多外部的批评。当然,近期全国房企资金面有所好转,类似企业还是值得关注和肯定的。”

融资成本高:泰禾去年超六成融资为非银行贷款

与2017年一样,泰禾集团并未公布其销售额。但据房地产研究机构克而瑞统计,泰禾合约销售额从2017年的1007亿元,增至2018年的1303亿元,同比增长30%。在2018年房地产大调控的背景下,30%的增长率可谓亮眼,但与泰禾集团董事长黄其森定下的2018年2000亿元的目标,还是差了不少。

泰禾集团2018年年报显示,其2018年营业收入309.85亿元,同比增长27.35%,较上一年度17.38%的增速大幅提高。

不过,其归属上市公司股东的净利润(下称“净利润”)为25.55亿元,同比增长20.25%,比上一年度24.43%的同比增长下降了4.18个百分点。

为何在合约销售额、营业收入均大幅上涨的情况下,泰禾集团的净利润增长率反而下降了?

业内人士认为,这与泰禾集团负债率较高、2018年为降低负债率而加大回款力度,甚至不惜对部分楼盘大幅降价并亏本转让部分公司股权有关。

有一组数据可为佐证:截至2018年12月31日,泰禾集团的净负债率为384.88%,较2017年的475.03%下降了90.15个百分点。泰禾集团2019年一季报显示,截至今年3月底,其净负债率再次大幅下降,较去年底下降了105.7个百分点,至279.19%。

而在其2018年出售重大股权项目中,5个项目为上市公司共享的净利润分别为-200.13万元,-251.2万元、550.08万元、963.84万元、-2065.64万元。

值得关注的是,经过一系列回款操作,2018年泰禾集团经营活动产生的现金流量净额,已从2017年的-125.53亿元,增长到了2018年的139.31亿元,增加了264.84亿元。

现金流回正、负债改善、盈利能力得到提升,似乎一切都有所好转。

知情人士透露,虽然泰禾集团并没有定下降低多少负债率的具体目标,但从2018年到现在,其财务指标在持续好转,估计也会是未来的一个趋势。

不过,负债总额依旧是压在泰禾集团身上的一座大山。2018年年报显示,泰禾集团总负债高达2112.47亿元,较2017年的1813.02亿元,增长了近300亿元。同期,该公司应付利息为14.86亿元,较2017年的11.23亿元增长了32.32%。

在泰禾集团2018年1375.07亿元的融资中,银行贷款金额仅为247.49亿元,占比18%;公司债(3~5年)为285.09亿元,占比20.73%;而非银行贷款占据了大头,达842.49亿元,占比达61.27%。值得注意的是,在泰禾集团的融资中,非银行贷款的融资成本最高,年利率为9.17%,高于银行贷款(7.64%)、公司债(7.36%)。

泰禾集团也意识到了这一问题,并开始着手处理。据知情人士透露,2019年一季度,泰禾集团有息负债环比减少100亿元,净资产规模持续增加,显示其公司财务安全性在提升。

严跃进在接受《中国经济周刊》记者采访时分析,对于泰禾来说,业绩增长说明其规模在扩大,但是受到房地产市场的调控和同类企业项目竞争,其实也面临着很大问题。“从当前企业的负债数据看,目前总体上在下调,说明企业在积极把控风险,即不断降低企业负债。但是负债相关数据还是偏大,后续依然是有压力的。”

增收压力大:“壹号抢收计划”以价换量? 

从2011年借壳上市时的82.28亿元,到2018年的2431.36亿元,泰禾集团的资产总额7年间增长了28倍多。

有业内人士认为,大举借贷曾是泰禾集团快速增长的“法宝”,但这一“法宝”,近年来已成为泰禾集团沉重的包袱,并拖累了其扩张的步伐。

2018年泰禾总资产同比增长17.8%,这一数据在2017年达到了67.33%。2011—2017年,其总资产年度增长率一直在30%以上,即便是在房地产行业低谷的2015年,增长率也达到了35.85%,在2013年增长率甚至还达到了161.53%。

泰禾集团的脚步正在放缓。

克尔瑞的数据显示,其合同销售额虽然2018年增长了30%,但与其2017年151.7%的增长率,有较大幅度的下滑。

“企业经营是阶段性的,若一个阶段就是需要拿地扩张,错过这村很可能就没这店了。但也不能总是一直激进扩张,规模到了一定阶段,会从外扩转向做内功。”上述知情人士对《中国经济周刊》记者说。

开源节流成了泰禾集团2018年的工作重心。2018年年报显示,其投资活动现金流出较上年数减少47.09% ,筹资活动现金流入减少25.92%。

不过,高周转和回款,才是泰禾集团近期的重中之重。

“回款是刚性指标,所有的考核都以回款为中心。”泰禾集团董事长黄其森在2018年3月份的北京经营例会上强调说。

泰禾集团也曾对投资者表示,公司2018年重点执行高周转策略,新增获取土地项目一般要在6—8 个月后具备销售条件(一线城市除外)。

据业内人士介绍,由于泰禾集团主要在一二线城市布局,且持有大量高端产品,这些项目周转速度较慢,且预收款金额与回款速度较低,给泰禾集团的快速回款带来一定的压力。

按照泰禾的一贯风格,只要扛得住,不会降价换量——2004年在北京开始的中国院子项目,到2012年竣工,但到现在都没有销售完毕。

这一风格在2018年也被打破。

同样位于北京的西府大院,泰禾集团2014年拿地时,折合纯商品住宅楼面价达8万元/平方米。据媒体报道,泰禾集团对于西府大院的期待是单价15万元以上,然而受制于北京的限价政策及2018年普遍转冷的市场环境,始终没能达到这个预期。最终,西府大院在2018年10月底以11.3万元/平方米的价格取得第一批预售证。

泰禾集团的快速去化,为其带来了大量的现金流。

2018年年报显示,该公司第一季度经营活动产生的现金流量净额还是-45.99亿元,到第二季度时已由负转正,为40.78亿元。虽然第三季度快速降至6.83亿元,但第四季度又暴涨至139.69亿元。也就是说,仅2018年第四季度,泰禾集团的经营活动产生的现金流量净额就增长了超过130亿元。

尝到甜头的泰禾并没有收手。

2019年2月,泰禾集团又开始“壹号抢收计划”。公开数据显示,泰禾集团北京4个项目中单套房产最高降至900万元,特价房源更是降至8.8万元/平方米。仅在2月份,泰禾集团靠着“壹号抢收计划”,就回款了50亿元。2019年一季度,泰禾北京区域实现100亿元的销售业绩。

据报道,在4月3日的总结会上,黄其森部署下一阶段工作时再次强调了高周转的重要性,“时间就是金钱,效率就是生命,高负债的地产行业更是体现得淋漓尽致,我们和先进企业相比,差距太大,要严格按照节点和目标落实工作。”

变卖资产:5天卖给世贸集团3家公司,回血28亿元

除了销售新房,泰禾集团也在寻求转让部分子公司(项目)的股权。

有分析人士称,单纯靠加快销售所带来的那些回款,想快速扳倒当前的负债大山较难,卖股权与引进战略投资者,才是泰禾解决当前问题的关键。

2018年12月14日,泰禾集团公告称,其全资子公司所持有的福州泰航房地产开发有限公司、福州泰福房地产开发有限公司和尤溪泰禾房地产开发有限公司100%股权,均被转让给福州运成兴通实业有限公司,交易对价6.35亿元。

今年3月,泰禾集团又开启了卖卖卖的模式。

3月23日,泰禾集团将全资子公司持有的杭州艺辉商务51%股权出售给世茂股份旗下公司,交易对价为3.79亿元;3月25日,泰禾集团又宣布转让南昌茵梦湖项目4家标的公司各51%股权及相应债务给世茂股份,交易对价为18.06亿元;3月27日,泰禾集团全资子公司再次转让其持有的漳州泰禾房地产40%股权给世茂房地产持股公司,交易对价为6.34亿元。

短短5天内,泰禾集团3次向世茂房地产出售资产,回血28.19亿元,并甩掉了超过10亿元的贷款包袱。

或许这并不是结束。据报道,世茂集团董事局副主席许世坛在2018年业绩会上表示,最近和泰禾在项目上的收购,是双方战略合作的一部分,不仅限于一两个项目,陆续还会有其他项目。

严跃进接受《中国经济周刊》记者采访时分析,此类股权抛售有助于缓解资金压力,本身也降低了项目去库存的压力。“从此类企业的负债数据看,若是偏高自然是有压力的,或者说容易放大风险。引入战略投资者有助于降低资金压力,减少借债。”

《中国经济周刊》就泰禾集团负债率、回款情况、未来发展规划等问题向泰禾集团发出采访函,泰禾集团工作人员称,因涉及到上市公司年报数据,不方便接受采访,一切以公司公告为准。

来源:群里玩幸运快三

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